В Києві закінчуються квартири, які підходять під умови іпотеки єОселя

У Києві різко скоротилася кількість квартир, що відповідають новим критеріям державної іпотечної програми єОселя. Про дефіцит придатних для кредитування площі повідомляють експерти та самі забудовники, а ситуація вже впливає на рішення потенційних позичальників і на динаміку ринку житла столиці.

Що змінилося в умовах програми і чому це важливо

9 лютого набули чинності кориговані правила програми єОселя: тепер для нових позичальників встановлена норма площі у розмірі 52,5 м² на одну особу або родину з двох осіб (раніше — 73,5 м²). На кожного наступного члена сім’ї додається по 21 м². Крім того, скасовано можливість доплат за зайві метри — тобто якщо квартира більша за ліміт, покрити різницю власними коштами вже не дозволяється.

Ці зміни автоматично звузили коло придатних об’єктів. Під нові норми найчастіше підпадають однокімнатні квартири в сучасних новобудовах: двокімнатні площі у багатьох проєктах стартують від 60–65 м², що вже перевищує допустимий ліміт.

Важливий технічний нюанс: програма передбачає кредити лише на квартири у будинках, що будуються, або на житло не старше трьох років. Тому навіть якщо в старому фондi можна знайти компактні площі, вони часто не підходять під єОселю.

Реальна картина ринку в Києві: дефіцит і його наслідки

За даними ринку, багато квартир "випадають" з програми буквально через один-п’ять квадратних метрів. Забудовники, серед яких називають Perfect Group та Alliance Novobud, підтверджують, що дефіцит придатних об’єктів відчутний особливо у Києві. Раніше на столицю припадало близько 50% усіх виданих в Україні кредитів за програмою єОселя, тож скорочення пропозиції саме тут має системні наслідки.

Наслідки можна розглядати за кількома напрямами: зростання конкуренції за невелику пропозицію однокімнатних квартир, тиск на ціни в сегменті компактного житла, а також відтермінування або корекція планів тих, хто розраховував на державну підтримку для купівлі помешкання. Деякі покупці можуть відмовитись від програми через обмеження площі або вирішити придбати житло за власні кошти, що тимчасово підвищить попит на інші джерела фінансування.

Що можуть зробити покупці, забудовники та держава

Покупцям слід адаптувати стратегію пошуку: розглядати об’єкти на ранніх стадіях будівництва, шукати однокімнатні варіанти у проєктах вищої щільності або у нових мікрорайонах на околицях Києва. Також варто звернути увагу на можливість формування спільного позичальництва з рідними, щоб коректно розрахувати необхідну площу за новими правилами.

Забудовникам корисно переосмислити планування проєктів: додати більше компактних планувань, модульних квартир і студій у майбутні черги, щоб задовольнити попит, що сконцентрувався у нижчому діапазоні площ. У короткостроковій перспективі девелопери можуть також розглянути варіанти ребалансування типів квартир у поточних чергах.

Державі та органам, що опікуються програмою, варто оцінити можливість внесення коригувань або запуску додаткових механізмів: наприклад, тимчасові винятки щодо віку будинку, програми стимулювання забудови малоповерхових ділянок у межах міста, або опціональні ліміти для сімей із малими дітьми. Без комплексних рішень дефіцит придатних під єОселю квартир у великих містах може затримати реалізацію програми та знизити її ефективність у забезпеченні житлом тих, хто цього потребує.

Станом на зараз ринок у Києві демонструє, що навіть невеликі зміни нормативів можуть мати великий вплив на доступність державних програм фінансування. Тому важливо відстежувати подальші заяви Мінрегіону та операторів програми єОселя, а потенційним позичальникам — готувати альтернативні плани придбання житла та консультуватися з фахівцями, щоб вчасно скористатися доступними можливостями.