Пономарьова Мар'яна
Конфлікти навколо зелених зон, скверів і територій зі складною містобудівною історією стали однією з найгостріших тем для Києва. Осокорки, Солом’янський парк, сквер Павла Тичини на Березняках, Літературний сквер на Гончара та схили Юрковиці мають різний статус і передісторію, однак у кожному випадку стикаються інтереси громади, власників земельних ділянок, забудовників і міських органів. Головний архітектор Києва Олександр Свистунов пояснює, чому місто не завжди може безпосередньо вплинути на забудову, які документи визначають можливість будівництва та чому відкритий діалог потрібно починати задовго до появи будівельного паркану.
На його думку, ключовою проблемою сучасного містобудування залишається комунікація. Якщо мешканці дізнаються про майбутній об’єкт уже після ухвалення основних рішень, будь-який проєкт швидко стає предметом протистояння. Натомість раннє обговорення дає змогу виявити проблеми, зберегти важливі маршрути, передбачити громадські простори та змінити архітектурні рішення ще до початку будівельних робіт.
Які повноваження має головний архітектор Києва
До 2011 року містобудівні ради та громадські слухання були важливою частиною погодження проєктів. Забудовник разом з архітектором мав представити громаді майбутню забудову, пояснити її параметри та розповісти, як вона вплине на довкілля й повсякденне життя мешканців. Після змін містобудівна рада втратила обов’язковий характер і нині виконує переважно рекомендаційну функцію.
Це означає, що навіть фахове обговорення не може автоматично зупинити або змінити проєкт. Рада може запропонувати зменшити поверховість, переглянути композицію, зберегти зелені насадження чи змінити організацію простору, але забудовник не зобов’язаний виконувати всі рекомендації. Саме тому головний архітектор наголошує: містобудівна рада є важливим запобіжником і майданчиком для професійної дискусії, але не універсальним інструментом контролю.
Сьогодні забудовник не мусить подавати кожну ініціативу на розгляд містобудівної ради. Через це про деякі проєкти в Департаменті містобудування та архітектури дізнаються вже тоді, коли навколо них виникає суспільний резонанс. У таких умовах міський головний архітектор може висловити позицію, однак його думка не завжди має юридичну силу для зупинки будівництва або перегляду концепції.
Основним документом, який видає департамент, є містобудівні умови та обмеження. Вони визначають вихідні дані для проєктування: функціональне призначення території, допустимі параметри забудови, поверховість, вимоги щодо охорони спадщини та інші обмеження. Після отримання цього документа забудовник часто вже не повертається до міських архітекторів із готовим проєктом. Водночас саме на наступному етапі можна було б оцінити, наскільки будівля відповідає середовищу, масштабу району та очікуванням громади.
У зелених зонах ситуація ще складніша. Межі парків і скверів, земельні права та статус ділянок належать до компетенції різних органів. Департамент архітектури не встановлює межі парку й не може самостійно змінювати інформацію про земельну ділянку. Якщо забудовник має документи на землю, а містобудівна документація передбачає певний вид використання, архітектурний департамент діє в межах наданих йому повноважень.
Осокорки, Березняки та Солом’янський парк: де проходить межа між законом і суспільним інтересом
Історія Екопарку Осокорки показує, наскільки важко знайти баланс між правами інвесторів, потребою в житлі та збереженням природного середовища. Початковий сценарій передбачав масштабну забудову висотними панельними будинками. Такий підхід викликав спротив мешканців і професійного середовища, оскільки рекреаційна територія могла перетворитися на типовий щільний мікрорайон.
Олександр Свистунов вважає, що для Осокорків потрібен був інший підхід: менша поверховість, відкритий доступ до озера, прогулянкові маршрути та значна частина території, збережена як рекреаційна зона. У результаті тривалих суперечок і роботи над концепцією вдалося відійти від ідеї суцільної висотної забудови. Остаточний варіант він називає компромісом, у якому важливо було врахувати як збереження природних ресурсів, так і інтереси людей, пов’язаних із проєктом та інвестиціями в житло.
Водночас компроміс не означає, що будь-яке будівництво в рекреаційній зоні є виправданим. На думку головного архітектора, будинки в такому середовищі повинні бути делікатними елементами просторової композиції, а не домінувати над ландшафтом. Для територій біля водойм і зелених масивів особливо важливими є доступність, прогулянкові зв’язки, громадські функції та збереження природного каркаса.
У випадку скверу Павла Тичини на Березняках дискусія точиться навколо можливого будівництва висотного об’єкта. Частина ділянки, за словами головного архітектора, передбачена під забудову, а частина має статус зеленої зони. Тому оцінювати ситуацію лише через протиставлення «громада проти будинку» недостатньо. Потрібно аналізувати містобудівну документацію, земельні межі, об’ємно-просторове рішення та вплив майбутньої будівлі на сформований квартал.
Для мешканців висотний будинок поруч із наявними оселями майже завжди означає зміни інсоляції, транспортного навантаження, кількості паркувальних місць і щільності населення. Саме тому формального дотримання нормативів може бути недостатньо для суспільного прийняття проєкту. Водночас остаточну правову оцінку мають надавати уповноважені органи, а не лише громадські активісти чи представники забудовника.
Щодо Солом’янського парку, позиція департаменту ґрунтується на чинній містобудівній документації та детальному плані території, затвердженому раніше. За словами Свистунова, передбачена забудова розташована в нижній частині великої паркової території, а містобудівні умови та обмеження видали на підставі відповідних документів.
Важливим є розмежування повноважень. Департамент архітектури не формує межі парку, не визначає право власності на землю й не встановлює кадастрові межі. Якщо виникає сумнів щодо того, чи входить конкретна ділянка до території парку, це питання має перевірятися за земельними та містобудівними документами. Забудовник, своєю чергою, не може виходити за межі ділянки, на яку оформлені правовстановлювальні документи.
Чому Києву потрібні ранні обговорення та архітектурні конкурси
Конфлікт навколо Літературного скверу на Гончара демонструє іншу проблему: навіть за наявності погоджень спір може виникнути через конкретне рішення, наприклад організацію заїзду до будівлі. Документи можуть свідчити про проходження передбачених процедур, але це не скасовує питання впливу проєкту на зелену зону, пішохідні зв’язки та звичний спосіб користування територією.
Для інвестора не менш важливою є передбачуваність правил. Якщо вимоги змінюються вже після початку проєктування, залучення кредитів і проходження експертизи, це створює ризики для всіх учасників. Водночас нові вимоги у сфері охорони культурної спадщини чи екології мають виконуватися незалежно від того, на якому етапі перебуває будівництво. Саме тому правила повинні бути зрозумілими ще до залучення інвестицій.
Схили Юрковиці та територія колишнього заводу Ріхерта також потребують комплексного підходу. Тут важливі не лише параметри можливої забудови, а й історична спадщина, ландшафт, транспорт, громадські простори та майбутній статус паркової зони. За словами головного архітектора, проєкт у попередньому вигляді нині не реалізується, однак сама територія залишається показовою для розмови про те, як слід розвивати Поділ.
Місто може отримати якісний парк, місця для відпочинку, укриття, паркінг і соціальні об’єкти, якщо всі ці компоненти закладені в концепцію від початку. Парк не повинен бути формальним додатком до житлового комплексу. Він має мати зрозумілу інфраструктуру, догляд, безпечні маршрути та функції для різних груп мешканців. Водночас будь-яка забудова в історичному або природному середовищі має відповідати обмеженням за висотою, щільністю та впливом на ландшафт.
Одним із найпрозоріших механізмів Свистунов називає архітектурний конкурс. На етапі формування його умов можна залучити громаду, професійну спільноту та представників міста. Мешканці здатні розповісти, яких функцій бракує території, якими маршрутами вони користуються та що вважають цінним. Архітектори можуть запропонувати кілька сценаріїв розвитку, а замовник — обрати рішення, яке поєднує економічну доцільність із якістю середовища.
Ще одним необхідним кроком має стати повернення повноцінних громадських обговорень на етапі, коли вже існують концепція, візуалізації та зрозумілі параметри майбутнього об’єкта. Не йдеться про формальне інформування після ухвалення ключових рішень. Громада повинна мати можливість впливати на проєкт тоді, коли зміни ще можливі.
Для територій на кшталт Осокорків або інших природних зон першою має бути екологічна оцінка. Необхідно спочатку з’ясувати, які природні ресурси, водойми, зелені коридори та захисні території потрібно зберегти, і лише потім переходити до архітектурних рішень. Наявність асфальту чи занедбаного стану ділянки сама по собі не скасовує її статусу зеленої зони, якщо це закріплено містобудівними документами.
Київ потребує розвитку, інвестицій і нового житла, однак економічний інтерес не може бути єдиним критерієм. Нові будинки мають супроводжуватися школами, дитячими садочками, транспортною та інженерною інфраструктурою, паркінгами й укриттями. Якщо проєкт збільшує кількість мешканців, але не створює умов для їхнього повсякденного життя, додаткове навантаження зрештою лягає на місто.
Головний висновок із київських конфліктів навколо зелених зон полягає в тому, що формальна законність і суспільна довіра — не одне й те саме. Документи визначають межі можливого, але якість міського середовища залежить від того, наскільки рано місто, забудовник, архітектори та громада починають розмову. Чим пізніше сторони зустрічаються, тим складніше знайти рішення, яке збереже природні та історичні цінності, врахує права інвесторів і не погіршить життя мешканців.