Всеволод Чабанець
Верховна Рада підтримала законопроєкт №16051-1, який передбачає зменшення податкового навантаження на доходи фізичних осіб від здавання нерухомості в оренду. Якщо нові правила набудуть чинності, власники житла, які офіційно здають квартири або будинки та не мають статусу фізичної особи-підприємця, сплачуватимуть податок на доходи фізичних осіб за ставкою 5% замість чинних 18%.
Водночас військовий збір залишиться без змін і становитиме 5%. Таким чином, загальне податкове навантаження на орендодавця зменшиться з 23% до 10% від отриманого доходу. Саме зниження ставки має зробити легальну оренду доступнішою та привабливішою для власників нерухомості.
Що зміниться для орендодавців
Наразі людина, яка здає житло в оренду як звичайна фізична особа, повинна сплачувати 18% податку на доходи фізичних осіб, а також 5% військового збору. У сумі це становить майже чверть доходу від оренди. Для багатьох власників така ставка є суттєвою, особливо якщо йдеться про одну квартиру, яка приносить додатковий, а не основний заробіток.
Після запровадження нової ставки з кожних 10 тисяч гривень орендної плати податок на доходи становитиме 500 гривень, а військовий збір — ще 500 гривень. Загальна сума обов’язкових платежів дорівнюватиме 1000 гривень. За чинними правилами з такого доходу довелося б сплатити 2300 гривень.
Важливо, що йдеться саме про оподаткування доходів фізичних осіб від оренди житла. Зниження ставки не означає автоматичного скасування інших обов’язків. Для легальної роботи орендодавцю необхідно мати договір із наймачем, декларувати отримані кошти та сплачувати визначені законом платежі у встановлені строки.
Офіційний договір також захищає обидві сторони. Власник отримує документальне підтвердження умов користування житлом, розміру орендної плати та строку проживання. Орендар, зі свого боку, може вимагати дотримання домовленостей щодо оплати, ремонту, повернення застави та попередження про виселення.
Чому влада вирішила зменшити податок
Однією з головних причин ухвалення змін називають масштаб неофіційного ринку оренди. За оцінками голови профільного парламентського комітету Олени Шуляк, в Україні понад 90% із приблизно 1,5 мільйона договорів оренди житла укладаються без належного оформлення. Це означає, що значна частина доходів від здавання нерухомості не декларується, а бюджет не отримує передбачених платежів.
Висока ставка податку є одним із чинників, які підштовхують власників працювати без договорів. Частина орендодавців намагається компенсувати податкові витрати підвищенням ціни для наймача, інші домовляються про розрахунки готівкою та не фіксують факт передачі житла в оренду. У результаті держава втрачає надходження, а орендарі й власники залишаються без повноцінного юридичного захисту.
Прихильники законопроєкту вважають, що нижча ставка може змінити цю модель поведінки. Коли різниця між легальною та нелегальною орендою стає меншою, власнику простіше укласти договір і сплачувати податки, ніж приховувати дохід. Для бюджету це може означати не лише менший відсоток із кожної офіційно задекларованої гривні, а й розширення кількості платників.
Ефект від нововведення залежатиме від того, наскільки зрозумілими будуть правила декларування та наскільки послідовно вони застосовуватимуться. Якщо процедура залишатиметься складною, частина власників може й надалі уникати офіційного оформлення навіть за нижчої ставки. Тому разом зі зменшенням податку важливими будуть доступні роз’яснення, просте подання декларацій та зрозумілий порядок сплати.
Як це може вплинути на ринок оренди
Зниження податку потенційно може позначитися не лише на власниках квартир, а й на всьому ринку оренди. Частина орендодавців зможе не включати податкові витрати у повному обсязі до вартості житла. Це створює передумови для стабілізації цін або для того, щоб підвищення орендної плати відбувалося повільніше.
Водночас автоматичного здешевлення оренди очікувати не варто. Ціна житла залежить від попиту, району, стану квартири, витрат на утримання, комунальних платежів, безпеки та загальної економічної ситуації. Якщо попит залишається високим, власник може залишити орендну плату на попередньому рівні, а зменшення податку використати для збільшення власного доходу.
Для орендарів позитивним наслідком може стати поширення офіційних договорів. Легальні відносини важливі під час тривалого проживання, оренди дорогого житла або вирішення спірних ситуацій. Документ дозволяє зафіксувати суму платежу, порядок її перегляду, відповідальність за пошкодження майна та умови дострокового розірвання угоди.
Для держави головним результатом має стати детінізація ринку. Навіть за ставки 5% надходження можуть зрости, якщо кількість офіційних договорів суттєво збільшиться. Крім податків, легалізація оренди дає змогу краще оцінювати реальні процеси на ринку житла, планувати житлову політику та бачити обсяги попиту в різних містах.
У європейських країнах підходи до оподаткування орендних доходів відрізняються. В Угорщині та Чехії ставка становить 15%, у Румунії — 10%. В Італії, Греції та Німеччині застосовуються прогресивні моделі, за яких розмір податку залежить від доходу орендодавця і може коливатися від нижчих до значно вищих ставок. Українська пропозиція зі ставкою 5% для податку на доходи та 5% військового збору є спробою знайти компроміс між фіскальними потребами держави та реаліями ринку.
Після голосування законопроєкт має пройти передбачені процедурою етапи, а остаточні правила застосовуватимуться після набуття законом чинності. До цього моменту орендодавцям варто орієнтуватися на чинне законодавство та не вважати нову ставку вже запровадженою. Якщо зміни набудуть чинності, власники нерухомості отримають фінансовий стимул для переходу до офіційної оренди, а держава — шанс збільшити кількість задекларованих договорів без підвищення податкового тиску.