В Іспанії ухвалили «декрет Марікармен»: 21 крок до доступного житла

Уряд Іспанії схвалив так званий «декрет Марікармен» — масштабний пакет заходів, покликаний зробити житло доступнішим і посилити захист орендарів. Рішення ухвалили 6 жовтня на тлі масових протестів проти стрімкого зростання орендної плати, виселень і перетворення житла на інвестиційний актив. Пакет складається з двох указів і загалом містить 21 крок у сфері оренди, оподаткування, соціального житла та підтримки покупців першої нерухомості.

Назву «декрет Марікармен» документ отримав після резонансної історії з виселенням із мадридської квартири 87-річної Марії дель Кармен Абаскаль. Жінка прожила у помешканні багато років, однак після різкого підвищення орендної плати втратила можливість оплачувати житло. Її виселення супроводжувалося протестами, які привернули увагу до проблеми літніх людей, малозабезпечених сімей та інших орендарів, що ризикують залишитися без даху над головою.

Прем’єр-міністр Іспанії Педро Санчес заявив, що житловий ринок країни більше не працює винятково за законами попиту та пропозиції. На його думку, дефіцит житла, спекулятивні інвестиції, короткострокова оренда та високі ціни потребують прямого державного втручання.

Захист орендарів і нові правила оренди

Одним із ключових положень «декрету Марікармен» стане заборона до 2030 року виселяти вразливих людей, які не мають альтернативного житла. Ідеться про осіб та родини, для яких втрата квартири означатиме фактичну загрозу бездомності. Водночас держава має шукати механізми компенсації власникам і не допускати, щоб соціальний захист повністю перекладався на приватних орендодавців.

Окремий блок заходів стосується тимчасової оренди. Договори, які укладають на короткий термін без чітко доведеної причини, можуть прирівнюватися до стандартної довгострокової оренди. Максимальний період дії договорів тимчасової та покімнатної оренди встановлять на рівні 12 місяців. Орендар повинен буде пояснити, чому житло потрібне йому саме на обмежений період. Якщо такого обґрунтування немає, договір вважатиметься звичайною довгостроковою орендою з відповідними гарантіями.

На тимчасове житло поширять основні правила, які діють для стандартної оренди. Це стосується обмежень на заставу, орендну плату та умов виселення. Таким чином уряд хоче перекрити практику, коли власники формально називають договір тимчасовим, щоб уникнути вимог житлового законодавства та встановлювати вищі ціни.

Нові правила торкнуться і покімнатної оренди. Загальна сума, яку власник отримує від здавання всіх кімнат у квартирі чи будинку, не повинна перевищувати граничний рівень, встановлений для оренди всього житлового приміщення. Люди, які винаймають окремі кімнати, матимуть такі самі базові гарантії, як і орендарі цілої квартири.

Підвищення орендної плати заморозять на рівні, що не перевищує індекс житлової забудови. Крім того, договори, термін яких спливає до 31 грудня 2028 року, можна буде продовжити ще на два роки. Передбачається і автоматичне поновлення договорів: якщо власник не хоче продовжувати оренду, він має надати обґрунтування або компенсувати орендареві завдані збитки.

Податки для власників, інвесторів і туристичного житла

«Декрет Марікармен» намагається розділити власників, які здають одну чи кілька квартир для отримання стабільного доходу, та великих гравців, що володіють значними портфелями нерухомості. Уряд вважає, що дрібні орендодавці можуть допомагати підтримувати пропозицію житла, тоді як великі інвестиційні фонди та спекулятивні компанії здатні посилювати дефіцит доступних квартир.

Інвестиційним фондам, які купують проблемну нерухомість заради швидкого прибутку, планують до 2028 року заборонити купувати житло. Також їм не дозволять скуповувати квартири за ціною нижче ринкової, якщо такі операції сприяють концентрації нерухомості в руках великих інвесторів.

Місцеві ради отримають можливість удвічі збільшувати податок на нерухомість, яка пустує понад три роки. Такий інструмент має стимулювати власників повертати порожні квартири на ринок довгострокової оренди або продавати їх тим, хто справді потребує житла. Водночас застосування підвищеного податку залежатиме від рішень конкретних муніципалітетів.

Туристичні апартаменти пропонують оподатковувати за ставкою ПДВ 21 відсоток. Це повинно зменшити перевагу подобової оренди над довгостроковою та зробити вигіднішим повернення квартир на звичайний житловий ринок. У найбільш популярних містах і туристичних регіонах власники часто можуть отримати значно більший дохід від коротких заїздів, ніж від оренди місцевим мешканцям.

Для компаній SOCIMI, що інвестують у нерухомість, податок на нерозподілений прибуток підвищать із 15 до 25 відсотків. Очікується, що це спонукатиме такі компанії активніше виплачувати дивіденди або спрямовувати кошти на проєкти, які збільшують пропозицію житла, замість накопичення прибутку всередині структури.

Водночас власники, які погодяться знизити орендну плату порівняно з попереднім договором, зможуть претендувати на податкові пільги. Окремі стимули передбачать для орендарів із низькими доходами, а люди, які купують житло вперше, отримають доступ до субсидій і пільгових фінансових інструментів.

Державна підтримка купівлі та будівництва житла

Важливою частиною програми стане фонд обсягом 10 мільярдів євро для придбання першого житла. У межах цієї програми планують надавати безвідсоткові позики до 50 тисяч євро. Допомога має бути спрямована передусім на людей, які мають стабільний дохід, але не можуть накопичити достатній початковий внесок через високі ціни на квартири та дорогу іпотеку.

Ще 280 мільйонів євро уряд передбачить у вигляді гарантій для стимулювання будівництва доступного житла. Додаткові 400 мільйонів євро спрямують на підтримку забудовників і організацій, які створюють соціальні та доступні помешкання. Таким чином уряд визнає, що обмеження орендних ставок самі по собі не усунуть дефіцит квартир. Без збільшення пропозиції вони можуть лише змінити умови розподілу вже наявного житла.

Прем’єр-міністр Санчес наголосив, що нові заходи не є остаточним розв’язанням житлової кризи. За його словами, Іспанії необхідно будувати значно більше квартир, зокрема соціального та орендного житла, а також швидше залучати для цього державні й приватні ресурси.

Ухвалені урядом укази ще мають ратифікувати в Конгресі депутатів. Попередні пропозиції у сфері житла вже зустрічали опір у парламенті, а нині уряд не має гарантованої більшості для затвердження документів. Тому подальша доля «декрету Марікармен» залежатиме від переговорів із парламентськими силами та готовності депутатів підтримати посилення державного регулювання ринку нерухомості.

Якщо пакет набуде чинності, Іспанія отримає одну з наймасштабніших за останні роки реформ житлової політики. Її мета — одночасно захистити орендарів, обмежити спекулятивне використання квартир, зробити прозорішою тимчасову оренду та збільшити кількість доступного житла. Водночас ефективність реформи залежатиме від того, наскільки швидко уряд зможе забезпечити фінансування, контроль за виконанням правил і реальне будівництво нових квартир.