Берлінська коаліція хоче соціалізувати понад 150 тисяч квартир

У Берліні може розпочатися масштабна перебудова житлового ринку. Потенційна коаліція Соціал-демократичної партії Німеччини, «Зелених» і «Лівих» домовляється про викуп у великих приватних компаній понад 150 тисяч квартир. Йдеться про нерухомість, яка належить корпораціям із портфелем щонайменше 10 тисяч помешкань. Після викупу житло планують передати під контроль міста та використовувати як соціальний житловий фонд.

Ініціатива стала відповіддю на стрімке зростання орендної плати у столиці Німеччини. Берлін упродовж останніх років залишається одним із найбільш напружених житлових ринків країни: попит на квартири значно перевищує пропозицію, а вартість оренди зростає швидше, ніж доходи багатьох мешканців. Особливо складно знайти доступне житло студентам, молодим сім’ям, працівникам бюджетної сфери та людям із невисокими заробітками.

Міські активісти давно звинувачують великі житлові корпорації у спекуляціях. На їхню думку, компанії розглядають квартири передусім як фінансовий актив, а не як місце для життя. Власники великих портфелів можуть підвищувати орендні ставки після ремонту, змінювати умови договорів або продавати нерухомість, орієнтуючись на прибуток, а не на стабільність для орендарів.

Які квартири можуть перейти місту

Ключова пропозиція політичних сил полягає у встановленні чіткого порогу для соціалізації. Обов’язковому викупу можуть підлягати компанії, яким належить 10 тисяч або більше квартир у Берліні. Саме цей критерій відрізняє нинішній план від попередніх варіантів, у яких ішлося про підприємства з портфелем від трьох тисяч помешкань.

За попередніми оцінками, під дію програми потраплять приблизно 152 тисячі квартир. Найбільша частина цього фонду пов’язана з концерном Vonovia. Йому можуть належати близько 128 тисяч помешкань, які розглядають для передачі у державне або міське управління. Ще один значний власник, компанія Adler, також може втратити контроль над частиною свого берлінського портфеля.

Водночас ідеться не про безоплатну конфіскацію нерухомості. Місто має виплатити власникам компенсацію. Загальний ліміт таких виплат пропонують встановити на рівні 16 мільярдів євро. У середньому це становитиме близько 105 тисяч євро за квартиру. Політики стверджують, що така сума буде нижчою за поточну балансову вартість житла — приблизно 58 відсотків від неї.

Розрахуватися з корпораціями планують кількома способами. Серед варіантів — грошові виплати або довгострокові облігації зі строком погашення до 100 років. Остаточна модель залежатиме від фінансового стану Берліна, можливостей міського бюджету та майбутніх рішень парламенту. Для столиці це означатиме значне фінансове навантаження, адже місту доведеться одночасно фінансувати викуп, управління нерухомістю та її утримання.

Представники «Лівих» наполягають, що процес потрібно розпочати одразу після формування коаліції. Еліф Еральп, яку називають однією з головних кандидаток від партії, вважає соціалізацію необхідним інструментом для стримування спекуляцій. Водночас вона визнає, що передача такого обсягу нерухомості у міське управління потребуватиме багато років і складної організаційної роботи.

Чому план критикують активісти та бізнес

Запропонована схема не задовольняє всіх прихильників житлової реформи. Активісти вважають, що поріг у 10 тисяч квартир є надто високим. На їхню думку, таким чином із програми виключать частину великих власників, які також мають істотний вплив на ринок оренди. Ініціатори кампанії за передачу житла у суспільну власність нагадують про берлінський референдум 2021 року, коли виборці підтримали ідею вилучення з приватного управління квартирних фондів компаній, яким належить понад три тисячі помешкань.

За оцінками активістів, нинішня домовленість може охопити приблизно на 70 тисяч квартир менше, ніж передбачав варіант, підтриманий на референдумі. Вони побоюються, що влада намагається пом’якшити рішення через тиск з боку бізнесу та юридичні ризики. Крім того, критики вважають, що сам по собі викуп не гарантує автоматичного зниження орендних ставок.

Представники житлових компаній, навпаки, називають соціалізацію помилковим напрямом. Берлінсько-Бранденбурзька асоціація житлових підприємств наголошує, що головна проблема міста полягає у нестачі нових квартир. Передача вже наявного житла від одних власників до інших, на думку бізнесу, не збільшить загальну кількість помешкань і не усуне дефіцит пропозиції.

Критики також звертають увагу на ризик зростання боргового навантаження Берліна. Якщо місто випускатиме довгострокові облігації, витрати на обслуговування цього боргу можуть розтягнутися на десятиліття. Водночас нова державна структура потребуватиме значних коштів на ремонт будинків, модернізацію інженерних систем, енергоефективність і повсякденне управління житловим фондом.

Після появи плану на фінансових ринках посилилася нервозність навколо компаній, чиї активи можуть бути викуплені. Найбільше уваги привернула Adler, оскільки значна частина її берлінського портфеля потенційно підпадає під дію програми. Для інвесторів це означає невизначеність щодо вартості активів, майбутніх доходів і здатності компаній виконувати боргові зобов’язання.

Концерн Vonovia вже назвав запропоновану політику такою, що може суперечити Конституції Німеччини. Компанія готова оскаржувати рішення в судах. Це означає, що навіть після ухвалення відповідного закону остаточна доля квартир може визначатися багаторічними юридичними процесами.

Нові правила для орендарів

Соціалізація великих житлових фондів є лише частиною плану потенційної коаліції. Політичні сили також хочуть посилити контроль за всім ринком оренди, включно з квартирами, які залишаться у приватній власності. З 2027 року пропонують створити спеціальний орган, що стежитиме за обґрунтованістю орендних ставок і перевірятиме випадки їхнього підвищення.

Окремо планують запровадити єдиний реєстр житла. Він має містити інформацію про квартири, їхніх власників, умови оренди та зміни вартості помешкань. Такий інструмент може допомогти виявляти систематичне завищення цін і зробити ринок прозорішим для орендарів та контролюючих органів.

Із 2028 року в прокуратурі Берліна може з’явитися спеціальний підрозділ для розслідування порушень у сфері оренди. Його завданням стане перевірка випадків незаконного підвищення платежів, прихованих комісій, тиску на мешканців і можливих схем обходу обмежень. Для орендарів це може стати додатковим механізмом захисту, особливо якщо нові правила супроводжуватимуться зрозумілою процедурою подання скарг.

Водночас реалізація масштабної житлової реформи залежатиме від судів і федеральної влади. У Німеччині вже обговорюють законопроєкт, який може дозволити блокувати регіональні норми щодо примусового викупу майна. Остаточне рішення щодо відповідності програми Конституції, ймовірно, ухвалюватиме Конституційний суд Німеччини.

За попереднім графіком, закон у парламенті Берліна можуть розглянути не раніше середини 2028 року. Навіть у разі схвалення передача квартир місту може розпочатися лише з середини 2029 року. Отже, мешканцям столиці не варто очікувати швидкого падіння орендних ставок: найближчими роками триватимуть переговори, оцінювання нерухомості, судові спори та підготовка нової системи управління.

Берлінський проєкт стане важливим випробуванням для європейської житлової політики. Його прихильники бачать у соціалізації спосіб повернути житло під суспільний контроль і захистити містян від спекулятивного зростання оренди. Противники наголошують на вартості програми, юридичній невизначеності та необхідності передусім будувати нові квартири. Від того, чи зможе коаліція поєднати викуп великих портфелів із масштабним будівництвом і прозорим управлінням, залежатиме, чи стане ця ініціатива дієвим розв’язанням житлової кризи, а не лише гучним політичним проєктом.