Роксолана Мережко
Ринок нерухомості в Україні можуть перевести з переважно неформальної моделі роботи до чіткішої системи правил. У Верховній Раді зареєстрували законопроєкт, який має врегулювати діяльність рієлторів та агентств нерухомості, визначити вимоги до професії й посилити відповідальність посередників перед клієнтами. Документ стосується послуг під час купівлі, продажу, оренди та інших операцій із житловою й комерційною нерухомістю.
Нині людина, яка допомагає знайти квартиру, організовує перегляд, веде переговори або супроводжує укладення угоди, не завжди має підтверджену кваліфікацію. Для початку роботи на ринку фактично не потрібні єдині професійні стандарти, обов’язкове навчання чи внесення до централізованого реєстру. Через це споживачеві складно перевірити, з ким він має справу, за що саме платить і куди звертатися у випадку конфлікту.
Автори законопроєкту — народні депутати Ігор Васильєв, Олександр Качура, Олена Шуляк, Георгій Мазурашу та Михайло Соколов. Вони пропонують створити правила, за яких посередницькі послуги надаватимуть лише підготовлені та офіційно зареєстровані фахівці.
Які правила можуть запровадити для рієлторів
Ключовою зміною має стати створення Єдиного реєстру фахівців з нерухомості та агентів з нерухомості. До нього вноситимуть людей і компанії, які відповідають встановленим вимогам. Щоб отримати право працювати, фахівець повинен буде пройти професійну підготовку, скласти кваліфікаційний іспит та отримати відповідне свідоцтво.
Окремо законопроєкт передбачає акредитацію агентів з нерухомості. Посередницькі послуги зможуть надавати фізичні особи — підприємці або юридичні особи, у штаті яких працюють атестовані фахівці. Таким чином, сам факт ведення сторінки в соціальних мережах чи розміщення оголошень не даватиме автоматичного права представляти себе професійним агентом.
Залучення рієлтора залишатиметься добровільним. Власник житла або потенційний покупець зможе самостійно шукати об’єкт і домовлятися про угоду без посередника. Але якщо сторони вирішать скористатися послугами агента, між ними потрібно буде укласти письмовий або електронний договір.
У такому договорі, ймовірно, мають бути зафіксовані предмет послуги, обсяг роботи, строки, розмір і порядок оплати, а також права та обов’язки всіх учасників. Для клієнта це означає можливість заздалегідь зрозуміти, що саме входить у комісію: пошук варіантів, перевірка документів, організація переглядів, участь у переговорах чи супровід підписання договору.
Розрахунки за послуги пропонують проводити виключно в безготівковій формі та за реквізитами агента. Це має зменшити кількість неофіційних платежів і створити документальне підтвердження оплати. Водночас новий порядок може вплинути на тих посередників, які звикли працювати без реєстрації, договорів та прозорої фінансової звітності.
Ще одна вимога стосуватиметься оголошень. У кожному повідомленні про продаж або оренду нерухомості, яке публікує агент, має бути зазначений його індивідуальний номер у Єдиному реєстрі. Потенційний клієнт зможе перевірити, чи справді оголошення розмістив зареєстрований фахівець, а не анонімний посередник.
Хто контролюватиме ринок і коли запрацюють нові вимоги
Законопроєкт передбачає створення єдиної саморегулівної організації — Української спілки фахівців з нерухомості. Їй планують передати ведення реєстру, контроль за дотриманням професійних стандартів, участь в організації кваліфікаційних процедур і розгляд дисциплінарних порушень.
Прихильники такої моделі вважають, що професійна спільнота зможе швидше реагувати на порушення та встановлювати зрозумілі правила для учасників ринку. Для клієнтів це потенційно означає появу органу, до якого можна буде звернутися зі скаргою на дії рієлтора. Якщо фахівець порушить вимоги, приховає важливу інформацію або працюватиме без належних документів, його можуть притягнути до дисциплінарної відповідальності.
Водночас важливим залишається питання незалежності такої організації. Якщо всі ключові повноваження будуть зосереджені в одному професійному об’єднанні, виникне потреба в прозорій процедурі його формування, зрозумілих правилах ухвалення рішень і можливості оскаржити дисциплінарні висновки.
Окремі обмеження стосуватимуться роботи на тимчасово окупованих територіях. Законопроєкт прямо забороняє надання рієлторських послуг на таких територіях. До діяльності також не допускатимуть осіб і компанії, пов’язані з державою-агресором або суб’єктами, що перебувають під санкціями.
Після державної реєстрації Української спілки фахівців з нерухомості чинні рієлтори й агентства матимуть шість місяців, щоб привести роботу у відповідність до нових правил. За цей час їм потрібно буде пройти необхідні процедури, оформити статус, подбати про договори з клієнтами та змінити підхід до розміщення оголошень.
Вимога щодо спеціальної вищої або фахової передвищої освіти не запрацює одразу. Її планують ввести через п’ять років після набрання законом чинності. Такий перехідний період має дати можливість нинішнім учасникам ринку отримати необхідну освіту, якщо вона стане обов’язковою умовою для роботи.
Чому професійна спільнота виступає проти документа
Законопроєкт уже зазнав критики з боку Асоціації фахівців з нерухомості України. Представники асоціації вважають, що запропонована модель не гарантує належного захисту споживачів, хоча саме це заявлено серед основних цілей документа. За позицією критиків, правила більше зосереджені на організації роботи рієлторів, ніж на механізмах відновлення прав клієнтів, які постраждали від неналежної послуги.
Одне з головних застережень стосується створення єдиної професійної організації. На думку опонентів, вона може отримати надмірний вплив на ринок і фактично обмежувати конкуренцію. Якщо доступ до професії, реєстрація, контроль і дисциплінарні рішення залежатимуть від одного центру, це може створити ризики для зловживань або вибіркового застосування правил.
Ще одна проблема — можливе зростання вартості роботи посередників. Навчання, складання іспиту, оформлення документів, членські внески, ведення бухгалтерії та перехід на безготівкові розрахунки потребуватимуть додаткових витрат. Частину з них агентства можуть перекласти на клієнтів, тому комісія за супровід угоди потенційно зросте.
Критики також наголошують, що сам статус зареєстрованого рієлтора не є автоматичною гарантією безпеки угоди. Для реального захисту покупців, продавців, орендарів і власників житла потрібні дієві правила перевірки документів, відповідальність за неправдиву інформацію, зрозумілий порядок компенсації збитків і доступний механізм розгляду скарг.
Для клієнтів ухвалення закону може мати і позитивні, і спірні наслідки. З одного боку, стане простіше перевірити статус посередника, зафіксувати умови співпраці та підтвердити факт оплати. З іншого — послуги можуть подорожчати, а вибір агентів на перших етапах реформування ринку може скоротитися.
Наразі законопроєкт має пройти парламентський розгляд, під час якого його положення можуть змінити. Найбільше значення матиме те, як саме визначать повноваження професійної організації, правила доступу до реєстру, відповідальність за порушення та гарантії для споживачів. Від цих деталей залежатиме, чи стане реформа способом зробити ринок нерухомості прозорішим, чи лише додасть нові адміністративні бар’єри для його учасників.