Сергій Пономарьов
Уряд планує змінити умови пільгового іпотечного кредитування для молодих родин у межах державної програми «єОселя». Основна новація полягає в тому, що відсоткова ставка за кредитом зменшуватиметься на 2 відсоткові пункти після народження або усиновлення кожної дитини. Таким чином, сім’ї отримають додатковий фінансовий стимул для придбання власного житла та зможуть поступово зменшувати щомісячне кредитне навантаження.
Ініціатори змін наголошують, що оновлена модель має допомогти молодим сім’ям одразу обирати квартиру або будинок із запасом площі на майбутнє. Йдеться про житло, у якому буде достатньо місця для дітей, а не лише про мінімальний варіант, що відповідає потребам родини на момент оформлення позики. За задумом уряду, така політика поєднає підтримку народжуваності, розвиток іпотечного кредитування та можливість залишатися жити й працювати в Україні.
«Ці зміни потрібні, щоб молоді сім’ї могли одразу обрати житло, у якому буде місце для дітей, платити за кредит менше з появою кожної дитини і, що важливо, планувати майбутнє в Україні», — зазначив прем’єр-міністр Сергій Корецький.
Як змінюватиметься ставка за програмою «єОселя»
За запропонованими умовами, кредит для молодих родин матиме змінну структуру виплат залежно від періоду користування позикою. У перші три роки базова ставка становитиме 7% річних. Із четвертого до десятого року вона зростатиме до 10%, а починаючи з одинадцятого року — до 12%.
Водночас народження або усиновлення дитини після отримання кредиту дасть змогу зменшити ставку на 2 відсоткові пункти. Знижка застосовуватиметься за кожну дитину. Важливо, що ставка не зможе бути меншою за 0,1% річних. Це означає, що за наявності кількох дітей і виконання всіх передбачених умов кредит може стати майже безвідсотковим.
Наприклад, якщо на момент народження дитини родина сплачує 7% річних, після перегляду умов ставка може знизитися до 5%. За появи ще однієї дитини вона зменшиться до 3%, а за подальшого збільшення сім’ї — до мінімального рівня, встановленого програмою. Конкретний розмір платежу залежатиме не лише від ставки, а й від суми позики, строку кредитування, початкового внеску та вартості нерухомості.
Знижка поширюватиметься лише на дітей, які народилися або були усиновлені вже після оформлення кредиту. Отже, остаточний механізм підтвердження відповідної події, порядок перерахунку платежів і строки набуття чинності новими умовами мають бути додатково врегульовані нормативними документами.
Яке житло зможуть придбати молоді родини
Оновлена модель «єОселі» передбачає можливість купувати житло більшої площі, ніж це дозволяють стандартні нормативи програми. Площа та вартість об’єкта можуть перевищувати встановлені параметри до 40%. Це має дати сім’ям змогу обирати помешкання з додатковою кімнатою або більшим спільним простором, розрахованим на майбутнє поповнення.
Якщо обрана квартира чи будинок коштуватиме дорожче за граничну суму, визначену програмою, різницю позичальники покриватимуть власним коштом. Тобто збільшення допустимої площі не означає, що всю вартість такого житла автоматично компенсуватиме держава. Родині доведеться врахувати розмір початкового внеску, власні заощадження, додаткові витрати на оформлення та можливі платежі, пов’язані з ремонтом.
Придбати просторіше житло можна буде як у новобудовах, так і в будинках, що вже експлуатуються. Це розширює вибір для позичальників, адже родина зможе порівнювати не лише нові квартири від забудовників, а й готові об’єкти на вторинному ринку. Водночас доступність конкретного варіанта залежатиме від його технічного стану, розташування, відповідності вимогам банку та умовам державної програми.
Для молодих сімей така можливість може бути важливою з практичної точки зору. Купівля більшої квартири одразу часто обходиться дешевше, ніж придбання меншого житла з подальшим переїздом. Повторна купівля нерухомості передбачає нові витрати на оформлення, оцінку, податки, комісії та переїзд. Якщо родина планує народження дітей, іпотека на житло з додатковою площею може зменшити ризик необхідності змінювати помешкання через кілька років.
Чи може іпотека бути вигіднішою за оренду
Питання щомісячного платежу залишається одним із головних для потенційних учасників програми. В окремих регіонах України виплати за кредитом на однокімнатну квартиру вже можуть бути співставними з довгостроковою орендою аналогічного житла. У деяких містах сума платежу за власну квартиру навіть нижча за орендну ставку.
Таке співвідношення залежить від місцевих цін на нерухомість і вартості оренди. У містах, де квартири відносно дешеві, а попит на оренду залишається високим, придбання житла за пільговою програмою може виглядати привабливішим. Водночас у великих містах із високою ціною квадратного метра початковий внесок і загальна сума кредиту можуть бути значними, тому порівнювати необхідно не лише щомісячні платежі.
Оренда не вимагає великого початкового внеску, але не формує права власності на житло. Іпотека, навпаки, потребує стартових витрат і тривалих фінансових зобов’язань, зате після погашення кредиту квартира або будинок залишаються у власності родини. Зменшення ставки після народження чи усиновлення дитини може зробити цей шлях доступнішим саме для сімей, чиї доходи зростатимуть повільніше, ніж витрати на дітей.
Потенційним позичальникам варто заздалегідь оцінити стабільність доходів, розмір резерву та здатність сплачувати кредит у періоди зміни ставки. Навіть за державної підтримки родина має врахувати витрати на комунальні послуги, утримання будинку, страхування, ремонт і повсякденні потреби. Особливо важливо розрахувати бюджет так, щоб поява дитини не призвела до прострочень за кредитом до моменту офіційного перерахунку ставки.
Запропоноване зниження іпотечної ставки на 2% за кожну народжену або усиновлену дитину може стати однією з найпомітніших змін у програмі «єОселя». Воно поєднує житлову підтримку з демографічною політикою та створює для родин довгострокову мотивацію користуватися державною іпотекою. Водночас остаточна ефективність нововведення залежатиме від доступності кредитів, рівня цін на житло, розміру початкового внеску та чітких правил застосування знижки.
Якщо уряд затвердить усі необхідні процедури, молоді сім’ї зможуть планувати придбання житла не лише з огляду на поточний склад родини, а й на майбутні потреби. Для багатьох позичальників це може означати можливість одразу купити просторішу квартиру, поступово зменшувати відсоткові витрати та отримати більше фінансової впевненості після народження кожної наступної дитини.